Será que a bolha não rebenta?

O setor imobiliário mantém-se imune à crise que assola a Europa, com o preço das casas e dos apartamentos a aumentarem ano após ano.

Se considerarmos apenas o mercado residencial luxemburguês, concluímos que atualmente 70% dos residentes são proprietários. A constatação é de Guy Rosseljong, do Banque et Caisse d’épargne de l’État. Trata-se de uma das mais altas taxas da Europa.

A subida dos preços do imobiliário, mesmo no pico da crise europeia, não abrandou. O Grão-Ducado continua a ser um território atrativo e criador de emprego, como se comprova pelo aumento constante de residentes. Muitos deles vêm de Portugal tentar a sorte. Outros passam as fronteiras com os países vizinhos.

A verdade é que aumentando a população são necessários mais alojamentos. A procura mantém-se em alta e essa é uma das razões pela qual os preços não descem

Acesso ao crédito mais difícil

A pergunta que muita gente coloca é até quando vai durar esta situação? Este constante crescimento dos preços vai parar um dia? A bolha, se é que existe, vai rebentar?

Os bancos continuam a emprestar dinheiro para comprar casa, mas agora prestam mais atenção à situação dos candidato ao empréstimo. Há uns anos atrás, normalmente bastava um salário médio para obter um crédito. Agora, quase sempre são precisos dois. Um casal consegue normalmente dinheiro para comprar casa, mas um comprador solteiro ou divorciado tem bastante mais dificuldades.

O facto de os salários não terem aumentado ultimamente no mesmo ritmo de em anos anteriores, faz com que a fatia do rendimento familiar destinada à habitação seja mais elevada. Por isso, os bancos passaram a exigir mais veementemente que essa fatia não ultrapasse os 36% do rendimento mensal do candidato ao empréstimo. Os prazos de reembolso também aumentaram significativamente. Há 30 anos atrás, o normal eram empréstimos a 15 ou 20 anos. Agora, o normal é 25 anos ou 30 para os mais jovens e até há bancos que propõem empréstimos a 40 anos. “O limite – diz Rosseljong – é a capacidade de endividamento da população e atualmente já foi atingido”

Cautelas e caldos de galinha nunca fizeram mal a ninguém

Quem pretende investir nesta altura deve ser mais cauteloso. Face à subida dos preços e às dificuldades crescentes de acesso à habitação, poderíamos dizer que a procura deveria abrandar.

Na verdade, quem compra hoje um apartamento pode estar certo de que não retirará rendimentos ao nível dos obtidos pelos que investiram há 10 ou 15 anos. Contudo, o imobiliário continua a ser um investimento relativamente seguro.

Segundo vários especialistas, o aumento dos preços vai abrandar, mas não parar. O mercado dá sinais de retenção. Muitos proprietários colocam os seus imóveis à venda a preços inflacionados, não se importando de esperar o tempo necessário para realizar as mais-valias pretendidas. Como não precisam do dinheiro rapidamente, preferem esperar e não deixar cair os preços.

Para que o mercado sofra uma alteração será necessário que a oferta de habitação dê uma volta de 180 graus – garante um responsável por uma grande empresa de construção do Luxemburgo. O que não parece ser possível, nesta altura, no Grão-Ducado

Pagar primeiro, construir depois

Uma das razões para este estado de coisas é o mecanismo de garantia bancária à construção (garantie bancaire d’achèvement). Em termos simples, este mecanismo garante que tudo o que começa a ser construído tem comprador assegurado. Não é possível vender um apartamento sem obter previamente uma garantia bancária de construção. Para isso, os bancos asseguram-se que 80% dos espaços de um imóvel residencial estão antecipadamente vendidos. Desta forma, é impossível realizar investimentos imobiliários especulativos.

No Luxemburgo, ao contrários dos países vizinhos, a comercialização avança antes de começar a construção. A oferta não pode, por isso, adiantar-se à procura. Aí está outro motivo para a sustentabilidade dos preços de compra

Preço dos terrenos não param de subir

A procura no Grão-Ducado incide mais em casas individuais (80%) do que em apartamentos (20%). Isso implica mais espaço de construção.

Ora, a disponibilidade de terrenos para construção num pequeno país como o Grão-Ducado é limitada. Por um lado, os proprietários – mais uma vez os proprietários... – não se mostram muito interessados em vender os seus terrenos. Por outro, os procedimentos administrativos para tornar um terreno “habitável” não são simples e demoram muito tempo a concretizar-se.

Neste contexto, o preço dos terrenos para construção não para de aumentar. E, como se sabe, ele constitui uma parte importante no custo final de uma habitação. Aqui está mais uma razão que contribui para manter os preços em alta. Nos bons bairros habitacionais o custo do metro quadrado do terreno varia entre os 3.000 e os 4.000 euros.

A procura de bens de qualidade, bem situados, deverá continuar a crescer, assim o Luxemburgo continue a atrair talentos vindos do exterior e a sua economia mantenha o nível atual. As necessidades de habitação são importantes. Calcula-se que o desenvolvimento demográfico vá originar uma necessidade de construção de cerca de 4.500 habitações por ano

Taxas de juro mantêm-se nos 0.25%

O presidente da autoridade monetária europeia Mario Draghi, confirmou no início deste mês a manutenção da taxa de juro nos mínimos históricos de 0.25%. Uma boa notícia para quem quer comprar casa ou para quem tem empréstimos a taxa variável.

A promessa de manutenção da taxa de juro aos níveis atuais foi a única medida anunciada por Mario Draghi, cuja principal preocupação atual é garantir que a retoma da economia na zona euro sem arriscar a entrada num processo de deflação.

Um anuncio que desiludiu vários analistas que esperavam novas medidas expansionistas do Banco Central Europeu numa altura em que o euro registava novas descidas.

De acordo com as últimas previsões do BCE (revistas em ligeira alta), a taxa de crescimento da economia será de 1,2% em 2014, 1,5% em 2015 e 1,8% em 2016. Quanto à inflação, o BCE reviu ligeiramente em baixa a estimativa para este ano, que é agora de 1%, e aponta para 1,3% em 2015 e 1,5% em 2016.

Construção em alta

De acordo com o ultimo boletim da atividade económica no Luxemburgo (março 2014), o sector da construção voltou a confirmar a retoma iniciada em 2013 com uma progressão de +2,4%. Um desempenho que não deixa de ser surpreendente num sector em que a Europa ainda tardar em recuperar mantendo um crescimento negativo de -0.8 na zona Euro.

Luxemburgo em Cannes

No passado mês de março o Luxemburgo voltou a marcar presença no salão de imobiliário de Cannes, uma das principais vitrines europeias do sector. Como é habitual o Luxemburgo apresentou-se com uma enorme delegação apostada em promover o sector nos mais variados tipos de investimento, habitacional, escritórios, saúde, etc

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